GP12 – esa@1410

GP12 – Travaux de rénovation du Rez et isolation des étages.

admin — Sat, 30 Dec 2023 16:25:42 +0000

Suite au départ d’une locataire, J’ai décidé de refaire l’appartement du rez de chaussée et réaliser l’isolation des murs donnant vers l’extérieur du premier et deuxième étage.

Le début des travaux a commencé en juin 2023.

L’isolation des deux chambres sur l’appartement du deuxième étage : Des traces de moisissure sont bien visibles derrière le papier peint. Il a fallut tout enlever et préparer le mur pour y placer des plaques d’isolation de 4 cm en PIR. Espérons que cela suffise pour résoudre ce problème. D’après les simulation via Ubakus, cela devrait être efficace.

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Fin août, au premier étage, l’isolation de la chambre a aussi été réalisée :

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Mi septembre, au premier étage, j’ai remplacé la chaudière qui datait des années 1980. Il était plus que temps.

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Les différents travaux au rez de chaussée : début des travaux en juillet 2023 et finalisation en décembre 2023. En trois étapes de 3 semaines :

Etape 1 : évacuation de l’ensemble des matériaux (meubles, sanitaire, carrelages, plafonnage, etc…). Pas le plus compliqué, mais le travail le plus dur et salissant.
Etape 2 : la reconstruction : plafonnage, carrelage, etc. Le plus salissant. Vivement que cela se termine, car on est toujours en train de nettoyer.
Etape 3 : le remontage et les finitions : placement des meubles cuisine et SDB, placement des sanitaires, du WC, peinture, etc… Le plus long en temps.

La chambre : le plâtre a été enlevé sur une hauteur de +/- 1 mètre, car il ne tenait plus. J’ai aussi placé des prises supplémentaires. Ensuite, j’ai prévu une isolation malgré le fait qu’il n’y avait pas de problème d’humidité et de moisissures à cet étage. C’est toujours mieux. Peinture des murs et placement des plinthes.

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La salle de bain. J’ai déplacé le boiler électrique dans la pièce à côté. J’ai placé un petit TE avec une horloge programmable. Tout a été refait.

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Le salon : Il y avait du simple vitrage que j’ai fait remplacé. J’ai aussi condamné la porte qui donnait vers l’extérieur. Le reste, c’est du petit travail de peinture et de plafonnage. Rien de bien difficile.

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La cuisine. J’ai commander une cuisine à monter soi même (Brico). J’ai été obligé de rallonger la partie de mur central qui était trop étroite pour accueillir la hotte et les deux meuble de 40 cm. Pas trop complexe à réaliser, mais beaucoup de travail de montage et d’ajustement.

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J’ai aussi remplacé les loquets de l’appartement par une poignée de porte.

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Remplacement du vieux WC par un nouveau WC suspendu.

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Les photos finales :

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J’ai trouvé une nouvelle locataire assez rapidement et j’ai pu finir dans les temps pour l’entrée des lieux prévu début décembre.

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admin — Tue, 01 Jan 2019 11:11:44 +0000

Décembre 2017 : Le parlophone de l’immeuble étant en mauvais état, j’ai décidé de le changer.

En déconnectant le parlophone, j’ai pu voir qu’il y avait 3 paires + 1 fil. J’ai rallongé les câbles

J’aurai besoin que d’une paire partant de l’alimentation pour allez vers les parlophones de chaque étages (câblage en étoile déjà réalisé ) et le poste extérieur. Ensuite, j’ai besoin d’une paire pour allez vers la gâche.

J’ai rajouté des borniers dans le tableau électrique des communs (c’est un peu mieux, mais je devrai encore l’améliorer ) .

L’alimentation est posée momentanément au sol :

Montage du poste extérieur (je dois poser un carrelage qui est tombé lors du percement )

Et un poste intérieur (finition à terminer) :

Tant que j’y était, j’ai aussi remplacé toutes les boites aux lettres

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admin — Tue, 01 Jan 2019 10:59:39 +0000

L’appartement de l’étage 3 s’est libéré en septembre 2018.

Comme il était en meilleur état que les deux appartements que j’avais précédemment rénové , je pensais que j’allais mettre moins de temps.

Je n’avais malheureusement pas tenu compte qu’il fallait décarreler la salle de bain et le WC. Et comme le plafonnage est venu avec, cela a été un énorme boulot car il a fallu enlever des centaines de kilos de carrelages et de vieux plâtre et ceci à trimbaler sur trois étages.

Il a aussi fallut remonter le même poids de matières premières (sac de plâtre, carrelages, colle de carrelage) sur trois étages.

Sans compter le temps pour mettre les murs à nu, tous nettoyer, plâtrer, carreler.

En fin de compte, le résultat est mieux (mais non visible) puisqu’il y a un nouveau plafonnage, mais j’espère ne plus jamais devoir refaire la même chose.

la salle de bain d’origine

Les photos finales : AVANT et APRES

Pour la chambre, je n’ai pas fait grand-chose à part rajouter deux prise et refaire la peinture

Idem pour la chambre 2 :

La buanderie : j’ai placé le boiler dans ce local plus adapté que la SDB.

La nouvelles cuisines : un point important pour une location

Le Hall : rajout du parlophone et d’un lampadaire

Le salon : rafraichir la peinture

La salle de bain : toute la différence

Le WC : aussi un plus avec un suspendu moderne

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admin — Tue, 01 Jan 2019 10:38:32 +0000

La buanderie n’a pas du être refaite, car le carrelage blanc déjà présent me convenait

Placement d’un boiler de 150 litres (assez pour deux adultes et un enfant).

Passage des canalisations de la salle de bain (ou se trouvait l’ancien boiler) vers la buanderie :

Placement de l’alimentation du boiler :

Le montage terminé avec le nouveau coffret qui comprend un différentiel et une horloge programmable (afin de chauffer en horaire de nuit)

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admin — Tue, 01 Jan 2019 10:30:52 +0000

La cuisine représente également un gros travail, car j’ai récupéré une ancienne cuisine (comme j’avais déjà eu une bonne expérience pour les autres appartements)

Malheureusement, l’achat de cette cuisine type « IKEA » de basse qualité a été une déception. Il n’y avait rien de récupérable à part l’électroménager. Autrement dit, si l’option d’une récupération de cuisine se présente, cela peut-être une bonne affaire, mais il faut viser le haut de gamme (cuisine de marque)

Comme le montage d’une cuisine prends du temps, j’ai décidé de ne plus trop en perdre dans ce mauvais choix et j’ai prospecté pour l’achat d’une nouvelle cuisine.

Avantage et inconvénients des choix :

récupération d’une ancienne cuisine : on a plus de meuble, mais il est difficile de tous les placer, car la configuration est différente (meubles de cuisine en L à adapter dans une cuisine droite). On a l’électroménager (quelque fois assez ancien, mais pour la plupart fonctionnel). il faut rajouter le démontage (1 jour) et le transport (location d’un camion). Finalement, on peut s’en sortir pour +/- 1000€ (achat de 600€ + 300€ de camion)
achat d’une nouvelle cuisine : on a le choix des dimensions. C’est du neuf! Le choix d’une cuisine en Kit (j’ai fais ce choix, car les cuisines des marques sont trop onéreuse pour du locatif) permet de monter les meubles en pièce détachées dans la cage d’escalier (et je sais de quoi je parle pour en avoir monté plus d’une sur plusieurs étages). J’ai surtout fais attention à la qualité des portes (revêtement intérieur et qualité des champs), des charnières et glissières des tiroirs. Mon choix s’est arrêté chez PlanIt. Le prix pour ma configuration est de +/- 1300€ pour les meubles et +/- 250 € pour le plan de travail.

La cuisine d’origine Après le démontage J’ai remis de la colle carrelage (vite fait) La cuisine que j’ai acheté d’occasion et que j’ai liquidé (perte de temps et d’énergie) Placement des prises pour le four, la taque électrique et la nouvelle hotte

Placement des meubles : cela me prend beaucoup de temps, car je place et déplace les meubles plusieurs fois avant que tout soit correctement réalisé (hauteur des meubles, électricité, perçage évacuation hotte, etc…).

Je ne suis pas un professionnelle et donc, je mis reprends à plusieurs fois avant que cela soit correct.

Je peux déjà me servir du four :

Placement de l’evier et de l’évacuation :

Découpe du plan de travail à la scie plongeante : ne pas faire de mauvaise manœuvre au risque de perdre 300€.

Et la finition à la scie sauteuse :

Et le résultat :

Et finalement :

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admin — Tue, 01 Jan 2019 10:16:29 +0000

La pièce de vie et de repas durant les travaux :

Le salon terminé :

GP12-Et03-SDB

admin — Tue, 01 Jan 2019 09:56:42 +0000

La pièce la plus importante au niveau des travaux car il a fallut tout refaire, y compris le plafonnage.

La SDB d’origine L’enlèvement des carrelages a représenté pas mal de travail et a généré des centaines de kilos de gravas et poussières. Le tout a été descendu sur trois étages. Cela a été très pénible.

En imaginant, qu’il a fallu remonter la même quantité de matériaux pour refaire le plafonnage et le carrelage.

Le nettoyage des murs a été réalisé afin de permettre la pose du nouveau plâtre : une galère. Cela a prit beaucoup de temps et ceci dans des conditions de travail très difficile Les murs à nus Début du plafonnage Placement de la baignoire Et de l’évacuation Et du carrelage Je fais toujours fabriquer une trappe de visite afin d’avoir facilement accès à l’évacuation.

Prochaine étape : placement des meubles.

GP12-31-WC

admin — Tue, 01 Jan 2019 09:34:10 +0000

J’ai décidé de placer un WC suspendu, car il faut quand même cacher les tuyaux à l’arrière. Cela est plus onéreux, mais donne un meilleur rendu

Le WC d’origine

Même travail que dans la salle de bain : galère.

Plafonnage terminé

Début du placement du WC

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admin — Tue, 19 Jun 2018 08:31:24 +0000

L’appartement de l’étage 1 s’est libéré en aout 2017. Le travail accompli a été énorme et a pris des mois de travaux en raison de +/- 2 à 3 jours par semaine (tout mes congé et les Week-end).

Pour le louer le 1/7/2018. Soit une année après le début des travaux !

Les photos finales : AVANT et APRES

La grande chambre.

La chambre 2 :

La buanderie : j’ai placé le boiler dans ce local plus adapté que la SDB.	Et j’ai déplacé la prise pour quelle ne soit pas en dessous du robinet…

La nouvelles cuisine : un point important pour une location

Le Hall : peinture blanche, lampadaire, parlophone,…

Le salon :

La salle de bain : reconstruction

Le WC : aussi un plus avec un suspendu moderne

GP12-Et01-Travaux-Article 2

admin — Tue, 19 Jun 2018 08:24:32 +0000

Le Salon

Le salon devra être repeint en blanc.

Le 13/10 : On place d’abord un « Primer » de marque DRAGO et une bonne peinture de marque Sigma (une couche). Le salon a été réalisé en un temps record.

Protection au sol :

Peinture terminée :

Après le plafonnage derrière le radiateur, il faudra replacer le radiateur qui pèse vraiment très lourd !

J’espère y arriver. Mais d’abord, il faudra le peindre.

La Salle de bain : le plus gros boulot !

L’appartement du premier étage s’est libéré au mois d’août.

Je pensais pouvoir le relouer assez vite, mais la salle de bain, le WC, la cuisine sont en très mauvais état.

Il fallait que je prenne une décision et je vais relever le « standing » de cet immeuble afin de proposer les appartements dans des agences plus sélectives.

Commençons par la salle de bain. Elle est dans un état qui date des années 1980 : plus de 35 années. C’est une catastrophe. Il faut plus qu’un rafraichissement. C’est une construction complète.

Il faudra aussi déplacer le boiler, car un appareil électrique ne peut pas se trouver en zone 1 (au dessus de la baignoire à moins de 2m )

Il faudra refaire tout ce qui a déjà été fait à l’étage 2 ! Beaucoup du boulot, mais j’ai maintenant l’expérience. Cela n’ira pas plus vite pour autant.

Début des travaux le 29/09/2017 : On enlève les carrelage :

Une fois les carrelages enlevés, je constate, que le plafonnage ne tient plus. Impossible de carreler dessus. Il va falloir tout enlever. Et cela va générer beaucoup de poussières! Le mur est mis à nu et la baignoire est enlevée.

On peut voir, qu’il y avait une fuite (légère) : le siphon n’était pas étanche depuis des années !

2/10 : montage de la nouvelle baignoire .

Réalisation de l’évacuation. C’est toujours un « plaisir » à réaliser. Avec du chipotage et un peu de perseverance, on y arrive

Démontage du boiler : la technique consiste à le laisser glisser sur l’échelle (c’est assez lourd et rempli de calcaire).

Il faut maintenant récupérer les tuyaux d’eau afin de les ramener dans la pièce adjacente où le nouveau boiler va être placé :

Il en va de même pour l’électricité :

le 3/10 : alimentation terminée assez tardivement, vers +/- 22h00. En urgence, car la SDB devra être carrelée le lendemain.

Arrivée dans l’autre pièce :

Le montage du boiler aidé d’une sangle attachée à un python :

Le 10/10 : Le boiler monté et raccordé provisoirement.

Il faut encore réaliser :

le placement de l’évacuation du groupe de secours (7bars)
le raccordement electrique

Suite …

Concernant la salle de bain, le carrelage commence le 6/10 et est terminé le 10/10 :

Il faut repeindre le plafond : à faire

Le plafond a été peint le 3/11…

Voir les photos finales dans l’article GP12-Et01-PhotoFinales